Acheter de l’immobilier à 2

Acheter quand on est marié, concubin, pacsé… autant de cas particuliers qu’il convient de bien gérer quand on veut faire un achat d’un bien immobilier. En fonction de la nature juridique du lien qui unit le couple, des précautions différentes doivent être prises.

Le couple pacsé

Dans le cas des couples pacsés, la date du Pacs change pas mal de choses. Si le Pacs a été conclu avant le 1er janvier 2007, les partenaires sont réputés propriétaires indivis du bien. Il est toutefois possible d’insérer une clause contraire dans l’acte de vente.

Si, en revanche, le Pacs a été conclu après le 1er janvier 2007, les partenaires sont soumis, de plein droit, à un régime séparatiste, assimilable au régime de séparation de biens des couples mariés. Par contrat, ils peuvent toutefois opter pour un régime d’indivision, proche du régime de communauté légale applicable entre époux.

Mais attention : comme le rappellent les Notaires de France, il faut savoir envisager le pire.

Surtout qu’une simple petite mention testamentaire peut changer bien des choses. En effet, bien que la fiscalité en cas de décès de l’un des partenaires pacsés soit désormais alignée sur celle des couples mariés. Pour faire simple, les couples pacsés bénéficient comme les couples mariés d’une exonération de droits, les couples pacsés ne sont pas héritiers l’un de l’autre. Par conséquent, s’ils n’ont pas d’enfant et qu’ils deviennent propriétaires d’un bien immobilier en indivision, ils ont tout intérêt à rédiger l’un et l’autre un testament dans lequel leur part respective du bien est léguée à leur partenaire.

À défaut, ce sont les parents (père et mère, frères et sœurs, neveux et nièces…) du défunt qui hériteront.

Le cas des concubins

L’achat d’un bien immobilier par des concubins est généralement réalisé sous forme d’indivision. Afin d’éviter d’éventuels conflits en cas de séparation, il est souhaitable de faire apparaître dans l’acte de vente la part de chacun correspondant au financement réel. Par exemple, que l’un des membres du couple a apporté 75 % des fonds tandis que l’autre a participé pour 25 %. Inutile de dire qu’il faut que ces chiffres représentent la réalité… faute de quoi, il pourrait être jugé qu’il s’agit là d’une donation déguisée !

Quid si vous omettez de mentionner la part apportée par chacun ? Lors de la revente, chacun des concubins percevra 50 % du prix de vente.

Autre cas de figure à bien prendre en considération : le décès. En cas de décès de l’un ou l’autre, il est en effet souhaitable d’avoir rédigé un testament afin que la part du défunt revienne au survivant ou, en présence d’enfant, au moins en usufruit. Toutefois, les concubins, considérés juridiquement comme des tiers, ne bénéficieront d’aucun abattement et seront taxés très lourdement : 60 % !

Couples mariés

Il faut faire le distinguo pour les couples mariés sous le régime de la communauté et les couples mariés sous le régime légal.

Un époux marié sous le régime de la communauté peut acheter seul un bien mais ce dernier sera commun. S’il souhaite en être seul propriétaire, il doit stipuler, dans l’acte d’acquisition, une déclaration d’emploi qui atteste de l’origine des fonds. Attention toutefois ! Cette déclaration n’est efficace que si les fonds propres ont permis de financer plus de la moitié du prix d’acquisition augmenté des frais.

Pour les conjoints mariés sous le régime légal, sont réputés chacun propriétaires du bien pour moitié et ce même si l’un des deux contribue plus fortement au financement. Aussi, si une part du financement provient d’une donation ou d’une succession dont a bénéficié l’un des époux, il est souhaitable de le faire préciser dans l’acte par le biais d’une déclaration d’origine des fonds. De cette façon, en cas de divorce, l’époux qui a financé l’acquisition aura droit à une récompense équivalente au montant de sa part. Toutefois, le bien acquis reste commun aux deux époux ou propre selon l’apport.

Enfin pour les couples mariés sous le régime de la séparation de biens, si les conjoints ont choisi par contrat de mariage le régime de la séparation des biens, ils doivent préciser dans l’acte de vente la part de chacun. À défaut de stipulation, ils sont réputés chacun propriétaires pour moitié. Afin d’éviter tout conflit en cas de divorce, il est impératif de faire apparaître dans l’acte la réalité de la part de chacun.

Une SCI, pourquoi faire ?

Constituer une société civile immobilière (SCI) pour acheter à deux peut sembler être une bonne idée.

Chacun sera en effet titulaire de parts sociales dans la proportion de son apport dans le capital de la société. Pour autant, les Notaires de France vous mettent en garde : le recours à la société civile immobilière doit être réfléchi, les contraintes techniques n’étant pas négligeables.

À commencer par les nombreuses formalités, et leur coût : rédaction de statuts, insertion dans un journal d’annonces, dépôt au greffe du tribunal, publication au « Bulletin officiel » des annonces civiles et commerciales, immatriculation au registre du commerce et des sociétés…

Il faut prendre en considération que l’organisation d’assemblées générales et la tenue de comptes annuels sont obligatoires.

À défaut, la SCI peut être considérée comme fictive. Par ailleurs, sachez que la SCI ne permet pas à ses associés de bénéficier du prêt à taux zéro ou d’utiliser un PEL. Si le financement nécessite un emprunt bancaire, ce dernier doit être consenti au nom de la SCI, personne morale ; il est impossible de financer une SCI par des emprunts distincts conclus par chaque associé.

A contrario, la SCI peut aussi avoir ses avantages : sachez que la tontine sur une part de SCI permet au survivant d’un couple vivant en concubinage ou partenaires d’un Pacs d’acquérir la part de son conjoint et de conserver leur logement commun. En effet, par l’effet de la clause, la part de SCI est automatiquement transférée au bénéficiaire sans transiter par la masse successorale.

Article rédigé par Hélène GILBERT


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