1ère Partie : La loi du 6 juillet 1989

D’après les termes de l’article un de la loi numéro 89 - 462 du 6 juillet 1989, le droit au logement est un droit fondamental.

Il ne doit exister aucune discrimination directe quant à le l’exercice ou indirect de ce droit, qu’il s’agisse de l’accès à la propriété à la location.

De même, dans le cadre de la location d’un logement, il doit être mis en place un régime équilibré entre les obligations du bailleur est celle du locataire. Toutefois, en raison de son caractère d’ordre public, les termes de l’article de précise que cette loi est d’application restreinte puisqu’elle ne concerne que les résidences principales.

Contenu du contrat

en raison de l’importance des engagements des deux parties, le bail doit être établi par écrit. Il comporte des mentions obligatoires :
- les références précises du bailleur avec notamment son nom et son domicile ou ceux de son mandataire. La date
- la date de commencement du bail ainsi que sa durée
- la destination des locaux loués, c’est-à-dire l’usage qui en sera fait : d’habitation, professionnels ou mixtes
- la description précise des locaux loués
- le montant du loyer
- le montant du dépôt de garantie s’il en est prévu un, qui ne peut excéder deux mois de loyer.

Enfin, il devra qu’être établi, contradictoirement, un état des lieux lors de la remise et de la restitution des clés.

Clauses réputées non écrites

Afin de préserver le locataire, parti ” faible ” lors de la conclusion du bail, de certaines contraintes pouvant être exercées par le bailleur, la loi prévoit, en son article quatre, certaines clauses réputées non écrites.

Par exemple, afin de respecter la vie privée du locataire, il ne peut lui être imposé des visites les jours fériés et plus de deux heures par jour ouvrable. Le locataire ne pourra se voir imposer la souscription d’une assurance auprès d’une compagnie déterminée. De même, il ne pourra pas être obligé de mettre en place un prélèvement automatique ou la signature par avance de traite ou de billets à ordre.

Par ailleurs, est réputée non écrite la clause par laquelle le locataire autorise le bailleur a prélevé le montant du loyer directement sur son salaire.

Cette liste n’étant pas exhaustives, il conviendra de se référer à l’article quatre de la loi.

La durée du bail

De ces hypothèses sont envisagées par l’article 10 de la loi :
- soit le bailleur est une personne physique et le contrat de location doit être conclu pour une durée minimum de trois ans. Pourtant, il existe une dérogation possible puisque si un événement précis justifie que le bailleur et à reprendre le local pour une raison familiale ou professionnelle il pourra être conclu un contrat de bail, d’une période allant de un à moins de trois ans, mentionnant les raisons et l’événement invoqué.
- soit le bailleur est une personne morale est le bail doit avoir une durée au moins égale à six ans.

Il en va de même pour les hypothèses de tacite reconduction et de renouvellement.
Dans certains cas précis prévus à l’article 14 de la loi, le bail peut continuer en cas d’un abandon du domicile par le locataire au profit du conjoint par exemple ou en cas de décès du locataire, le contrat peut être transféré au conjoint survivant notamment.

La fin du bail

En raison des dispositions de renouvellement et de tacite reconduction prévue à l’article 10 alinéa de de la loi, le contrat de location à vocation à avoir un terme, si ce n’est un déterminer, tout du moins à durée minimum. En dehors de ces dispositions, le locataire peut à tout moment mettre fin au bail en respectant un préavis de trois mois. La durée de ce préavis peut être ramenée à un mois en cas d’obtention de premier emploi, de mutation, de perte d’emploi, ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi.

Par ailleurs, afin d’éviter que le bailleur ne jouisse pas de la propriété du bien placer en location, il est prévu qu’il puisse donner congé aux locataires après respect d’un préavis de six mois. Les cas de ce congé sont :
- soit donc permettre au bailleur de reprendre le logement pour son compte
- soit pour lui permettre de le vendre
- soit pour un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution d’une obligation du locataire.

La suite de cet article sera publiée prochainement.

Article rédigé par Michael VILLEMONT