2ème Partie : les obligations découlant du contrat de bail

Comme tout contrat, le bail d’habitation une fois signé entre les parties, est destiné à produire des effets juridiques. Il permettra ainsi de poser les obligations auxquelles les cocontractants devront se soumettre en raison de l’exécution dudit contrat de bail.

Par ailleurs, si le bail d’habitation entraine évidemment l’obligation de permettre la jouissance paisible des lieux loués par le locataire, celle-ci ne représente en fait que la contrepartie du paiement d’un loyer qui doit répondre à certains impératifs légaux.

Le loyer

Il correspond à la valeur locative des locaux loués. C’est pourquoi la détermination de son montant est prévue par la loi :
- soit le logement a subi des réparations d’un montant au moins égal à une année de loyers antérieurs ou de remise en conformité avec l’usage d’habitation ou encore il s’agit d’un logement neuf : danser qu’à le loyer est librement fixé entre les parties.
- soit dans les autres cas, le loyer doit être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

De même, si le loyer est manifestement sous-évalué, il pourra être réévalué lors du renouvellement du contrat.

Par ailleurs, le contrat de bail peut prévoir une révision annuelle du montant du loyer, mais celle-ci ne pourra excéder la variation de l’indice de référence des loyers publiés trimestriellement par l’INSEE.

En cas de désaccord persistant entre le bailleur et le locataire sur la fixation du loyer, ces derniers pourront saisir la commission départementale de conciliation, celle-ci étant également compétente pour les litiges tenant à la conformité ou à l’état des lieux, les dépôts de garantie ou encore les charges et réparations.

Enfin le bailleur est tenu de remettre gratuitement aux locataires, une quittance de loyer portant le détail des sommes versées en distinguant le loyer, le droit au bail et les charges.

Obligations du bailleur

L’obligation principale du bailleur résulte de la mise à disposition d’un logement décent. Cela s’entend d’un logement conforme à l’usage d’habitation et ne présentant aucun risque manifeste à la sécurité à la santé.

Il existe des obligations secondaires pesant sur le bailleur :
- en dehors de clause de réparation expressément prévue, le logement doit être délivré en bon état d’usage et de réparation.
- celui-ci doit assurer aux locataires la jouissance paisible des lieux
- d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat est donc d’y faire les réparations autres que locatives
- de ne pas s’opposer à un aménagement ne consistant pas en une transformation de la chose louée.

Obligations du locataire

Principalement, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges, mais il doit aussi user paisiblement des locaux en respectant la destination prévue.

Il est précisé à l’article 17 de la loi que le locataire est obligé :
- sauf force majeure, faute du bailleur ou d’un tiers non motorisé, de répondre des dégradations
- d’assurer l’entretien courant et les menues réparations ainsi que les réparations locatives, sauf en cas de vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure
- de permettre que soient exécutés les travaux d’entretien ou d’amélioration de l’immeuble
- de ne pas transformer les locaux sans l’accord écrit du bailleur sous peine d’obligation de remise en état ou de refus d’indemnisation
- d’assurer les locaux loués et d’en fournir la preuve au bailleur lors de la remise des clés et annuellement par la production d’une attestation d’assurance.

En outre, le locataire ne pourra, sauf accord écrit du bailleur, ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement.

Article rédigé par Michael VILLEMONT